Preguntas y respuestas: ¿cómo es el plan de créditos hipotecarios?

1 ¿De dónde saldrán los fondos para el plan y para quién está dirigido?

El sistema anunciado por el ministro de Economía Luis Caputo se denomina “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”. Los $2 billones que se destinarán al plan surgirán del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. Éstos se canalizan a través de depósitos a plazo fijo en pesos, ajustables por UVA más un interés adicional, que los bancos licitan entre sí. Los recursos deben destinarse exclusivamente a créditos hipotecarios para personas humanas, orientados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

2 ¿Cómo se ejecutará el fondeo?

En principio, el sistema establece dos tramos de depósitos. El primero tiene un plazo de un año, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 2,5%. El segundo se extiende por cinco años, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 4,5%. Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del total convocado. Una vez constituido el depósito, los bancos cuentan con un plazo de 90 días corridos para aplicar esos fondos al otorgamiento de créditos hipotecarios. En el Gobierno estiman que la primera licitación bajo este esquema se concretará la semana que viene. Una vez entregado el dinero a las entidades financieras participantes, el Banco Central auditará que se asigne a los créditos en los plazos acordados.

3 ¿Qué plazos de pago se establecieron para el préstamo?

De acuerdo con las previsiones oficiales, los préstamos deben tener una duración mínima de 15 años, sin un límite máximo único. También se fijó un tope para el monto de cada préstamo, que no podrá superar el equivalente a 150.000 UVA, una cifra equivalente a los U$S200.000 al tipo de cambio actual. De todas maneras, los créditos hipotecarios actuales rondan los U$S80.000. Durante el anuncio, se realizó una simulación con un tomador del financiamiento histórico para adquirir una vivienda valuada en U$S106.667. Así, para acceder al sistema para la adquisición de la primera vivienda, una familia debería acreditar ingresos mensuales por $ 3.460.391. El préstamo cubre el 75% del valor del inmueble y equivale a $120.920.000 al tipo de cambio oficial. Para este caso, el área que conduce Caputo usó esquema clásico de 25 años y una tasa de UVA más 7%, es decir, medio punto por debajo del techo fijado para el programa anunciado. En el Ministerio de Economía proyectan que el resto de los recursos que se necesitan para adquirir totalmente una propiedad provengan de los dólares que parte de los argentinos tienen guardados “bajo el colchón” o en cajas de seguridad, sin declaración formal en el sistema. Los cálculos oficiales proyectan que implicarían unos U$S430 millones en el marco de lo que se conoce como “dolarización endógena”.

4 En consecuencia, ¿de cuánto podría ser la cuota inicial del crédito?

Tomando en cuenta el ejemplo dado por el Gobierno, esa cuota inicial superaría los $860.000 mensuales, que se irá ajustando durante el período que se extienda el financiamiento del capital de acuerdo con el valor de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), una medida que se actualiza diariamente según la inflación oficial, por lo que el valor de las cuotas no permanece fijo en pesos a lo largo del préstamo. Aquella cuota, en muchos casos, es equivalente al costo de un alquiler. El ejemplo oficial no incluye en ese cálculo otros gastos asociados a la operación, como los relacionados con la escritura o los trámites bancarios.

5 ¿Cómo se aplica la tasa uva?

Las entidades que utilicen estos fondos no podrán otorgar préstamos con una tasa superior a UVA + 7,5%. Esto significa oque el préstamo se ajustará por la evolución de la UVA, que acompaña la inflación, y sobre ese capital actualizado el banco podrá cobrar una tasa de interés que no supere el 7,5% anual. Cada entidad podrá ofrecer condiciones comerciales diferentes, pero siempre respetando ese límite fijado por el programa. Además, el Ministerio de Economía dispuso que los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA, requisitos que serán obligatorios para todas las entidades que participen de la iniciativa.

6 ¿Cuáles son las dudas que se plantean en el sistema financiero?

El plan oficial implica una inyección oficial de unos U$S1.300 millones a los U$S6.000 millones que componen la cartera actual de créditos hipotecarios. En otras palabras, marcaría una suba del 20%. Los bancos apuntan que la tasa de interés es casi similar a la que algunas entidades ofrecen a los asalariados. Algunos expertos consideran que este es el mejor momento para gestionar un crédito hipotecario, atendiendo a que, desde 2003, se presenta un escenario conveniente tomando en cuenta la relación UVA-dólar, por el abaratamiento del tipo de cambio respecto del otro indicador. En medio de estos anuncios, el Banco Central recomendó a los tomadores de créditos que, antes de elegir una entidad, es necesario revisar el Costo Financiero Total (CFT), los plazos de devolución, el valor de las cuotas, las comisiones y las condiciones establecidas en el contrato. Entre los puntos que aconseja verificar aparecen las condiciones generales del préstamo, las tasas aplicables, las comisiones, las modalidades de pago y las consecuencias previstas en caso de atraso en las cuotas.